¿Cómo invertir en el mercado inmobiliario con poco dinero?

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Introducción ¿Cómo invertir en el mercado inmobiliario con poco dinero?

En esta entrega responderemos a esta pregunta, analizaremos las distintas opciones que se nos presentan en el mercado inmobiliario,  asimismo hablaremos del tema de los riesgos y los costos que ello puede implicar.

Invertir en inmuebles

Invertir en el mercado inmobiliario es el sueño de muchos, sin embargo, no todos tienen la capacidad económica para comprar bienes inmuebles con dinero en efectivo o por medio de créditos con instituciones financieras.

La posibilidad de comprar casas o departamentos y vivir del canon de arrendamiento es una idea que parece llamar mucho la atención de las personas.

Alcanzar la independencia financiera pareciera que es una forma de querer vivir la vida con la máxima libertad posible.

Pues bien en esta oportunidad te proponemos formas de invertir en el mercado inmobiliario con muy poco dinero, cantidades intermedias u otros medios, de manera tal que este mercado sea accesible a la gran mayoría de las personas.

Opciones para la inversión inmobiliaria con poco dinero

Invertir en el mercado inmobiliario a través de «acciones», cuotas de fondos de inversión o ETF que se cotizan en la bolsa.

No es necesario comprar una casa o un departamento para participar del mercado inmobiliario, ya que hoy es posible negociar en él a través de «acciones».

En realidad no son acciones en el sentido propio de la palabra, sino de instrumentos financieros que se cotizan en bolsa.

En Chile hablamos de las cuotas de un fondo de inversión, y son instrumentos que te permiten tener participación en este mercado de una forma demasiado similar a lo que son las acciones a las empresas.

¿Qué son las cuotas de fondos o CFI?

Según la página de la bolsa de Santiago de Chile, los CFI son  instrumentos de renta variable que representan una fracción del patrimonio de un Fondo de Inversión, es decir, el comprador de una cuota o aportante pasa a ser propietario de una parte de ese fondo.

Algunas características de estas cuotas de fondos de inversión son que:

  • Cotizan en la bolsa, por lo tanto las puedo adquirir de la misma forma que las acciones y también venderlas.
  • Suben y bajan de precio, son instrumentos volátiles al igual que las acciones.
  • Al ser dueño de CFI puedo percibir dividendos, al igual que las acciones.

¿Qué son los ETF?

Exchange Traded Funds o fondos cotizables en bolsa, pueden incluir acciones, índices u otros valores, y al igual que los CFI, te permiten recibir dividendos.

Una diferencia entre ambos sería la temporalidad de los CFI, ya que en principio los CFI están diseñados para durar un tiempo determinado, mientras que los ETF no necesariamente.

Algunos riesgos

Al tratarse de un fondo de inversión inmobiliario o de un Exchange Traded Fund estamos hablando de varios inmuebles, (generalmente edificios) o incluso empresas inmobiliarios,  por lo tanto tenemos diversificación en ese sentido.

En el caso de Chile y en particular en el fondo que yo invierto puedo decir que los riesgos son relativamente bajos, ya que suelen ser contratos a largo plazo y son contratos indexados, es decir se van reajustando según la inflación.

Sin embargo, no están exentos de riesgos, como lo son la inestabilidad política de los países, o los desastres naturales, aunque para esto último se pueden proteger a través de seguros.

Algunos costos

Aquí los principales costos que podemos advertir son los del intermediario, es decir de la corredora de bolsa.

La institución que elijas por regla general te va a cobrar una tarifa fija por operar y una comisión de lo que compraste o vendiste.

A esto tenemos que sumarle los impuestos, que son bastante bajos, y que tienen relación con el valor agregado (sobre comisión y el costo de operar con el broker)

Ejemplos de Cuotas de Fondos de Inversión (CFI) y Exchange Traded Funds (ETF) Inmobiliarios.

* Estos instrumentos que se mencionan sólo constituyen ejemplos y no son recomendaciones de inversión y el precio de referencia corresponde al día 5 de marzo de 2021.

País de procedencia Nemotécnico  Nombre del Instrumento Precio en USD 2021
Instrumentos inmobiliarios en EEUU VNQ Vanguard Real Estate ETF 86.6
HOMZ
Real Estate ETF 35.7
Instrumentos inmobiliarios en Chile CFINRENTAS Independencia Rentas Inmobiliarias 2.3
CFIBACHPLU Banchile Plusvalía Eficiente 26.6

 

Invertir en el mercado inmobiliario a través de bodegas o estacionamientos.

Aquí los montos de inversión son más altos, y pueden alcanzar un par de miles de dólares, sin embargo, las rentabilidades son bastante buenas, sobre todo en ciudades grandes con problemas de congestión vehicular y alta densidad poblacional, las rentabilidades en estas inversiones alcanza hasta un 10% anual.

Algunos riesgos

Son bastante pocos, sin embargo, en algunas ocasiones podemos decir que es más difícil de arrendar, y también hay que contemplar el reglamento de la comunidad en la que se encuentra el estacionamiento o la bodega.

Algunos costos

Por regla general no tiene más costo que la inversión inicial, y en algunas oportunidades me ha tocado observar que los estacionamientos y las bodegas se les vende únicamente a quienes son dueños de un departamento en el edificio.

Invertir en el mercado inmobiliario a través de Crowdfunding

Aquí básicamente lo que se hace es que en vez de solicitar financiamiento a las instituciones financieras se pide financiamiento a las personas como nosotros el público general, este dinero puede ser utilizado para tener alguna forma de participación o sólo como un préstamo para la edificación o remodelación, el cual luego se devuelve con una tasa de interés.

Una vez completado el proyecto se devuelve el capital prestado (si es un préstamo) o si se contempla una forma más amplia de participación al finalizar el proyecto se vende y se distribuye el capital y el producto de la plusvalía producida por la reforma, construcción o la revalorización por el transcurso del tiempo.

Algunos riesgos

Al tratarse casi siempre de préstamos que realizamos el público general a instituciones, corremos riesgos como por ejemplo el incumplimiento (que no nos paguen la deuda).

O que la plusvalía esperada no llegue y que al momento de liquidarse la propiedad no recibamos la recompensa que nosotros creíamos que nos llegaría (en caso se una forma de participación más amplia).

Algunos costos

El intermediario entre la constructora y nosotros siempre se queda con una parte de las ganancias o de los costos administrativos de la operación, en incluso en algunas instituciones con una parte de ambas.

Invertir en el mercado inmobiliario a través de apalancamiento con créditos

Este tipo de operaciones es posible en aquellos países donde el mercado financiero está lo suficientemente desarrollado y maduro como para poder otorgar tasas adecuadas a los usuarios.

En este caso es posible comprar una casa o departamento utilizando el crédito que te otorgan las instituciones financieras, específicamente un crédito hipotecario.

¿Qué es un crédito hipotecario?

El crédito hipotecario es básicamente un mutuo, un préstamo de dinero por el que se te cobra una tasa de interés.

Adicionalmente, para garantizar que le paguemos al banco lo que le debemos es que la propiedad queda hipotecada, es decir sirve para asegurar el cumplimiento de la obligación.

Lo cual consiste básicamente en que si no cumplimos con nuestra obligación el banco remata la propiedad y se paga con el producto de ese remate.

El límite del crédito hipotecario

El crédito que otorga el banco tiene límites, generalmente cubre el 80% del costo total de una propiedad, por lo tanto es necesario cubrir el 20% restante del valor de la propiedad.

Ese 20% se conoce como pie, y es el monto que nosotros deberíamos de tener ahorrado para poder comprar el inmueble.

El crédito de consumo para el pie

Muchas personas no tienen el pie ahorrado y recurren a pagarlo en muchas cuotas (generalmente 48), ese gasto lo cubren con un crédito de consumo, su tarjeta de crédito u otro.

De manera tal que muchas veces piden dos créditos para comprar una propiedad, el hipotecario y el de consumo.

Los límites de endeudamiento de los bancos

Muchas veces esta operación es frustrada porque lo bancos tienen límites de endeudamiento, y no permiten que las personas se endeuden más de lo que consideran prudente, y no permiten que estas operaciones vean la luz.

Avalista o copropietario al rescate.

Cuando una sola persona no es capaz de realizar esta operación por si sola porque el banco no acepta sus niveles de endeudamiento, el cliente puede realizar estas operaciones de forma conjunta con otra persona.

Es decir si una persona no puede realizar la operación puede juntarse con otra para adquirir.

Muchas veces esta propiedad pertenecerá a ambas personas (copropiedad), y ambas serán responsables del cumplimiento de los créditos bancarios (codeudores).

De esta forma, el cliente tiene una carga menos pesada a la hora de adquirir una propiedad, y el banco tiene mayor certeza de que la deuda será servida y será capaz de disminuir los riesgos propios de la operación.

Algunos riesgos

Aquí los riesgos son bastante altos, entre los riesgos que nos encontramos acá tenemos al vacancia de la propiedad, es decir que no encontremos un arrendatario para poner la inversión a producir frutos.

Asimismo corremos el riesgo de que si encontramos un arrendatario, este no cumpla con sus obligaciones y nos termine defraudando y no pagando el canon de arrendamiento.

Es por eso la importancia de contar con un fondo de emergencia para enfrentar esta clase de situaciones difíciles de sobrellevar.

También puede ocurrir que el arrendatario se quede sin su empleo o fuente de ingresos.

En este caso algunas instituciones financieras tienen un seguro de desempleo que ofrece cobertura frente a estas situaciones poco felices.

Algunos costos

Suelen ser bastante más altos, ya que las operaciones bancarias suelen ser caras.

Adicionalmente tenemos que ver si en el país en el que nos encontramos tenemos gravámenes a los bienes inmuebles, u otras obligaciones que pagar derivadas de tener una propiedad, como gastos notariales, de escrituración, impuestos a los créditos, etc.

Además, los bancos como mencionamos anteriormente no nos prestan dinero gratuitamente, sino que nos cobran una tasa de interés por ello.

De tal forma que hay que tener cuidado con las tasas de interés que son muy altas, ya que podrían muy difícil que podamos pagar la deuda.

Es necesario en este sentido el endeudamiento responsable, contar con un fondo de emergencia, cotizar la tasa más baja posible, buscar un arrendatario responsable entre otras medidas.

Otro item del que se habla poco son las reparaciones que será necesario realizar en caso de que se produzca una avería o falla en nuestra propiedad, ya que ello también significa un costo, que puede llegar a ser importante y alterar este débil acto de malabarismo financiero de apalancarse.

 

 

 

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1 pensamiento sobre “¿Cómo invertir en el mercado inmobiliario con poco dinero?”

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